天津最新《存量房屋买卖协议》政策解读

　　根据天津市政府新修订并将于2017年3月1日实施的《天津市存量房屋交易资金监管办法》相关规定，天津市国土房管局日前将原《天津市房产买卖协议》(示范文本)更改为《天津市存量房屋买卖协议》(示范文本)，并对相关条款内容进行了修订和完善。3月1日起，“二手房”交易双方在房地产中介机构或区不动产登记大厅网签和打印的协议均为新版《天津市存量房屋买卖协议》(示范文本)。

　　新版《协议》修改内容主要涉及以下几项：

　　一、《协议》超期自动删除。为了防止存量房屋交易中，买卖任何一方恶意违约或不积极履行协议，给另一方造成损失，今年3月1日以后网上签订的《天津市存量房屋买卖协议》，自《协议》打印之日起超过180日未申请办理转移登记的，该协议信息将从天津市不动产登记系统中自动删除。该内容在《协议》填写说明中进行了明示。

　　二、一次性付款，资金监管可选择。根据天津市新修订的《天津市存量房屋交易资金监管办法》关于“买受人无需贷款支付房价款的，交易双方可以选择接受或放弃资金监管服务”的相关规定，《协议》对甲乙双方同意以一次性付款方式支付全部房屋价款的，增加了是否接受天津市存量房屋交易资金监管服务的选择条款，对自愿放弃资金监管服务的，甲乙双方同时签署《自愿放弃资金监管服务确认书》作为《协议》的附件。

　　三、贷款支付房款，全额纳入资金监管。根据《天津市存量房屋交易资金监管办法》中关于“买受人以银行贷款方式支付房价款的，应当采用全额资金监管方式”的相关规定，《协议》明确“甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款”，并明确了乙方首付款的付款时间、付款账户。同时为了防止乙方故意拖延贷款办理时间，造成甲方损失，《协议》同时规定了乙方办理完毕贷款手续的时间。

　　四、180日内交易双方自行约定转移登记时间。《协议》将原规定的“协议订立后，甲乙双方应在30日内申请办理转移登记手续”修改为甲乙双方自行约定申请办理转移登记手续的时间。但是甲乙双方自行约定的时间，在存量房屋网签系统中自动锁定为不超过打印协议之日起180日。

　　附：

　　‍‍‍‍‍‍天津市存量房屋交易资金监管办法

　　第一条 为维护房地产交易秩序，规范存量房屋交易资金监督管理，保证存量房屋交易资金安全，保护交易双方当事人合法权益，根据《天津市房地产交易管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 坐落在本市国有土地上的存量房屋进行交易的，其交易资金收付的监督管理适用本办法。

　　本办法所称存量房屋，是指已被购买或者自建并已取得不动产权属证书的房屋。本办法所称存量房屋交易资金，是指存量房屋权利人与买受人签订的存量房屋买卖协议中约定的房价款。

　　第三条 市国土资源和房屋管理局是本市存量房屋交易资金监管主管部门。市房地产交易资金监管中心和滨海新区房屋管理中心(以下统称资金监管机构)是本市存量房屋交易资金监管机构。其中，市房地产交易资金监管中心负责本市除滨海新区之外区域的存量房屋交易资金监管工作;滨海新区房屋管理中心负责滨海新区存量房屋交易资金监管工作。

　　市和区房地产交易管理部门与不动产登记经办机构(以下简称登记机构)按照职能分工配合办理存量房屋交易资金监管相关业务。

　　第四条 本市存量房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。

　　第五条 存量房屋交易监管资金应当存入指定专用监管账户，由资金监管机构实施监管。

　　第六条 本市实行存量房屋交易资金监管网络管理制度。

　　资金监管机构应当通过全市统一的存量房屋交易资金监管网络系统(以下简称监管网络系统)与不动产登记系统及各商业银行网络系统联网，实施存量房屋交易资金网上监管。

　　第七条 商业银行合作开展存量房屋交易资金监管业务，应当与资金监管机构签订存量房屋交易资金监管合作协议，并为资金监管机构开立存量房屋交易资金监管专用账户(以下简称监管专用账户)。

　　第八条 买受人以银行贷款方式支付房价款的，全部实行资金监管;买受人无需贷款支付房价款的，交易双方可以选择接受或放弃资金监管服务。

　　第九条 买受人以银行贷款方式支付房价款的，应当采用全额资金监管方式，银行贷款应当存入首付款交存银行，并由首付款交存银行将首付款和贷款划至监管账户。

　　第十条 买受人无需贷款支付房价款，交易双方选择接受资金监管服务的，除为出卖人偿还原银行贷款注销抵押权登记手续可以采用部分资金监管方式外，应当采用全额资金监管方式。采用部分资金监管方式的，交易双方应当签署部分纳入资金监管服务确认书，监管资金的额度为扣除偿还原银行贷款后的房价款。

　　第十一条 买受人无需贷款支付房价款，交易双方选择自愿放弃资金监管服务的，应当签署自愿放弃资金监管服务确认书。

　　第十二条 凡签署部分纳入资金监管服务确认书或自愿放弃资金监管服务确认书的，交易双方对未纳入监管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任。

　　第十三条 实行资金监管的，存量房屋出卖人应当在合作开展存量房屋交易资金监管业务的商业银行(以下简称监管合作银行)开立银行结算账户，用于收取房价款。

　　出卖人委托代理人收取房价款的，应当与代理人共同到存量房屋买卖协议网签现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

　　第十四条 交易双方签订存量房屋买卖协议后，由买受人持协议将应监管的全部房价款或者部分房价款，存入监管专用账户。

　　贷款银行核定的贷款额度降低时，买受人应当于申请办理不动产抵押权登记前，一次性补足首付款。

　　第十五条 监管合作银行收取买受人存入的房价款时，应当对存量房屋买卖协议与监管网络系统传输的相应电子信息进行核对，核对无误后向买受人出具收款凭证，并将收款电子信息传至监管网络系统。

　　买受人应当妥善保管收款凭证，并在申请办理房屋权属转移登记时向登记机构出示。

　　第十六条 买受人需办理银行贷款的，应当委托贷款银行将贷款资金划转至监管专用账户，并由银行向买受人出具收款凭证。

　　第十七条 登记机构受理房屋权属转移登记申请时，应当查验买受人提交的收款凭证。

　　第十八条 资金监管机构应当将核对无误的监管房价款全额到账信息于当日传至不动产登记系统。

　　买受人无需贷款支付房价款且选择接受资金监管服务的，由不动产登记系统将核准登记信息传至监管网络系统。买受人以银行贷款方式支付房价款的，登记机构应当在收到监管房价款全额到账信息后2个工作日内核准登记，同时将核准登记信息自动传至监管网络系统。

　　资金监管机构应当在收到核准登记信息后3个工作日内，将监管房价款划转至出卖人预留的收款账户中。

　　第十九条 网签存量房屋买卖协议部门应当准确录入监管资金收款信息，交易双方应当核对录入信息并予以确认。

　　资金监管机构应当按照网签存量房屋买卖协议约定的开户银行、户名、账号等信息拨付房价款。

　　第二十条 收款人用于收取存量房屋交易资金的收款账户，经监管合作银行核实无效的，应当向登记机构申请对存量房屋买卖协议中收款账户约定条款进行变更(以下简称收款账户变更)。

　　登记机构应当在受理收款账户变更申请后1个工作日内，将收款账户变更相关材料转至资金监管机构，资金监管机构应当在5个工作日内进行收款账户变更，并将监管房价款划转至变更后的收款账户中。

　　第二十一条 申请收款账户变更时，应当提交下列材料：

　　(一)收款账户变更申请书;

　　(二)申请人身份证明;

　　(三)收款人重新开立的存折;

　　(四)存量房屋买卖协议。

　　第二十二条 存量房屋转移登记核准前，有下列情形之一的，当事人可以到登记机构申请解除资金监管：

　　(一)交易双方经协商终止交易，撤回转移登记申请的，由交易双方共同提出解除申请;

　　(二)人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致交易终止的，可由当事人单方提出解除申请。

　　登记机构应当在受理解除资金监管申请之日起1个工作日内，将相关材料转至资金监管机构，资金监管机构应当在5个工作日内将应付房价款退回买受人。

　　第二十三条 申请解除资金监管时，应当提交下列材料：

　　(一)解除资金监管申请书;

　　(二)收款人存折;

　　(三)申请人身份证明;

　　(四)存量房屋买卖协议;

　　(五)收款凭证。

　　当事人单方提出解除申请的，还应当提交生效的法律文书和协助执行通知书。

　　第二十四条 存量房屋交易资金在监管专用账户停留期间，由资金监管机构按照人民银行公布的同期活期存款浮动利率计算利息，随同监管房价款支付给收款人。

　　第二十五条 监管合作银行应当将每个工作日已收和应付的所有监管资金于当日分别划转至监管专用账户和收款账户内，并将电子信息传至监管网络系统。

　　第二十六条 监管合作银行未按约定或者违反规定收付监管资金以及房地产经纪机构及其从业人员违反本办法，造成监管资金损失的，应当承担相应责任。

　　第二十七条 存量房屋交易资金监管工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分;造成损失的，由其所在单位或者上级主管部门依法进行追偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条 本办法自2017年3月1日起施行，有效期5年。

　　‍‍‍‍‍2017年1月12日‍‍‍‍‍